Czy można kupić tanie mieszkanie na Biskupinie?

Pewnie słyszałeś, drogi czytelniku, obiegową opinię, że mieszkania na wrocławskim Biskupinie, są bardzo drogie. Mówi się, że ceny są tam wysokie, bo dzielnica modna, zielona a za sąsiada mieć będziesz profesora czy artystę.

Dzisiejszym wpisem postaram się pokazać, jaka jest rzeczywistość, czy na Biskupinie można kupić także tańsze mieszkanie i co to znaczy tanie w tamtej okolicy.
Biskupin wchodzi w skład tzw. Wielkiej Wyspy – gdzie położone są także osiedla Bartoszowice, Dąbie i Sępolno. Rejon ten pełen jest zieleni, sąsiaduje z Parkiem Szczytnickim i między innymi z tego powodu, oraz wskutek przeważającej niskiej przedwojennej zabudowy, cieszy się wysoką renomą we Wrocławiu. Powodem wyższych cen może być nie tylko moda, sąsiedztwo terenów zieleni, dobry dojazd do miasta i bliskość tras wylotowych, ale także niedobór terenów niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Szczegółową analizą cen objęto okres około półtora roku – od stycznia 2015r. czerwca 2016r. Badany obszar to część tzw. Wielkiej Wyspy – Biskupin, Dąbie, Bartoszowice.

W analizowanym okresie czasu odnotowano tam na rynku wtórnym około 140 transakcji mieszkaniami. Ceny analizowanego sektora rynku mieszkań wahały się od 80 tys. zł (za niewielkie 17,5 m2 mieszkanie na ul. Olszewskiego) do 2,5 mln zł (za ponad 150-metrowe mieszkanie na ul. Wiwulskiego), średnia cena wynosi około 325 tys. zł, mediana – około 300 tys. zł, ceny przeciętne wyniosły od 236 tys. do 380 tys. zł. W przeliczeniu na m2 powierzchni użytkowej mieszkania ceny wyniosły od około 3200 zł/m2 do ponad 10 000 zł/m2 . Średnia cena m2 p.u. mieszkania wynosi w zaokrągleniu 5680 zł, mediana – na podobnym poziomie, przedział cen przeciętnych wynosi od około 5000 zł/m2 do około 6200 zł/m2.

W sektorze mieszkań 1-pokojowych odnotowano niewiele-zaledwie około 10- transakcji. Ceny mieszkań 1-pokojowych wyniosły od 80 tys. zł (mieszkanie o powierzchni niecałych 18m2) do ponad 200 tys. zł, średnia cena wyniosła około 163 tys. zł. W przeliczeniu na 1 m2 mieszkania ceny wyniosły od około 3400 zł/m2 do ponad 8000 zł/m2, cena średnia m2 mieszkania 1-pokojowego wynosi około 6200 zł. Najniższe ceny jednostkowe (do 5000 zł/m2) dotyczą mieszkań w starszym budownictwie położonych na parterze lub na najwyższej kondygnacji, powstałych w wyniku adaptacji strychu.
W sektorze mieszkań 2-pokojowych odnotowano około 50 transakcji. Ceny mieszkań 2-pokojowych wyniosły od 160 tys. zł do ponad 900 tys. zł, średnia cena wyniosła około 270 tys. zł. W przeliczeniu na 1 m2 mieszkania ceny wyniosły od około 3200 zł/m2 do ponad 8400 zł/m2, cena średnia m2 mieszkania 2-pokojowego wynosi około 5670 zł. Najniższe ceny jednostkowe dotyczą mieszkań w starszym budownictwie położonych na 3 lub 4 –tym piętrze albo kwalifikujących się do kapitalnego remontu, łącznie z wymianą lub wykonanie instalacji (np. centralnego ogrzewania). Typowe mieszkanie 2-pokojowe sprzedane w cenie do 200 tys. miało przeważnie niewielki metraż (około 36-38 m2 i położone było w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Biskupin”).
W sektorze mieszkań 3-pokojowych odnotowano również około 50 transakcji. Ceny mieszkań 3-pokojowych wyniosły od 190 tys. zł do około 830 tys. zł, średnia cena wyniosła około 342 tys. zł. W przeliczeniu na 1 m2 mieszkania ceny wyniosły od około 4000 zł/m2 do ponad 10000 zł/m2, cena średnia m2 mieszkania 3-pokojowego wynosi około 5700 zł. Stosunkowo wiele mieszkań 3-pokojowych sprzedano w cenie do 300 tys., z tym, że były to mieszkania o powierzchni do 50 m2 położone w starszym budownictwie. Najtańsze mieszkania 3-pokojowe – do 200 tys. zł, dotyczyły mieszkań do kapitalnego remontu.
W sektorze mieszkań 4-pokojowych odnotowano około 20 transakcji. Ceny mieszkań 4-pokojowych wyniosły od 250 tys. zł do około 680 tys. zł, średnia cena wyniosła około 390 tys. zł. W przeliczeniu na 1 m2 mieszkania ceny wyniosły od około 3500 zł/m2 do ponad 7400 zł/m2, cena średnia m2 mieszkania 4-pokojowego wynosi około 5300 zł. Mieszkanie 4-pokojowe w najniższych cenach to mieszkania stosunkowo małe – od około 55 m2 w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Biskupin”.

Jak wynika z powyższego zestawienia, rejon Biskupina jest rzeczywiście obszarem Wrocławia, o dość wysokich cenach transakcyjnych. Ale oczywiście można tam również kupić mieszkanie stosunkowo tanie – 2-pokojowe w cenie do 200 tys. zł lub 3-pokojowe do 300 tys. zł. Będzie to mieszkanie w bloku z lat 70-tych, w rejonie ul. Sempołowskiej, Bacciarellego lub w starszej zabudowie, najczęściej przy ul. Olszewskiego.