Wycena nieruchomości do zachowku często wymaga odtworzenia stanu sprzed wielu lat. W praktyce zdarza się, że od momentu darowizny minęło kilkanaście, kilkadziesiąt, a nawet kilkadziesiąt lat.
W tym czasie zabudowa mogła zostać:
- przebudowana lub rozbudowana,
- wyremontowana,
- nieruchomość podzielona na mniejsze działki, sprzedana,
- a czasem zabudowa mogła nawet całkowicie zniknąć.
Pojawia się wtedy pytanie: jak ustalić wartość darowizny do zachowku, jeśli nieruchomość już nie wygląda tak jak w dniu darowizny?
Odpowiedź wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego.
Wartość darowizny do zachowku – co mówią przepisy?
Zgodnie z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego:
wartość darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.
W praktyce oznacza to zasadę:
stan historyczny – ceny aktualne
Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy musi:
- ustalić jak wyglądała nieruchomość w dniu darowizny,
- określić jej wartość według aktualnych cen rynkowych.
Ta konstrukcja prawna powoduje, że wycena do zachowku jest jedną z najbardziej wymagających form wyceny nieruchomości.
Czy przebudowa po darowiźnie wpływa na zachowek?
Bardzo często po otrzymaniu darowizny obdarowany inwestuje w nieruchomość. Może na przykład:
- rozbudować dom,
- przeprowadzić generalny remont,
- zmienić standard budynku,
- dobudować nowe pomieszczenia.
W takich sytuacjach pojawia się pytanie, czy te zmiany wpływają na wartość darowizny przy obliczaniu zachowku.
Odpowiedź jest jednoznaczna: nie.
Przy wycenie nieruchomości do zachowku należy przyjąć stan z chwili darowizny, czyli sprzed wszystkich późniejszych nakładów.
Rzeczoznawca musi więc odtworzyć historyczny stan nieruchomości i dopiero na tej podstawie określić jej wartość według dzisiejszych cen rynkowych.
Wycena do zachowku, gdy nieruchomość już nie istnieje
Jeszcze trudniejsza jest sytuacja, gdy przedmiot darowizny uległ istotnej zmianie lub przestał istnieć.
Może się zdarzyć, że:
- budynek został wyburzony,
- działka została podzielona na kilka mniejszych,
- nieruchomość została sprzedana,
- zabudowa została całkowicie zmieniona.
Wbrew pozorom nie ma to decydującego znaczenia dla wyceny do zachowku.
Przepisy nie uzależniają doliczenia darowizny do substratu zachowku od tego, czy przedmiot darowizny nadal istnieje lub czy należy do majątku obdarowanego.
W takich przypadkach rzeczoznawca wykonuje wycenę retrospektywną, czyli odtwarza stan nieruchomości z chwili darowizny i określa jej wartość według aktualnego poziomu cen rynkowych.
Wycena darowizny sprzed kilkudziesięciu lat – realne wyzwanie
W praktyce sądowej zdarzają się sprawy dotyczące bardzo starych darowizn.
W jednym z ostatnich zleceń wykonywałam wycenę na potrzeby postępowania sądowego dotyczącą darowizny dokonanej w 1968 roku.
W takich sytuacjach pojawia się kilka poważnych trudności.
Największym wyzwaniem jest ustalenie stanu nieruchomości z dnia darowizny.
Nawet jeżeli materiał dowodowy został zgromadzony przez sąd i obejmuje:
- przesłuchania świadków,
- archiwalne fotografie,
- dokumenty z akt sprawy,
rekonstrukcja dokładnego stanu nieruchomości sprzed kilkudziesięciu lat bywa bardzo trudna.
Pamięć świadków jest często niepełna lub tendencyjna, zdjęcia pokazują jedynie fragment rzeczywistości, a dokumentacja bywa niekompletna.
Zmienia się nie tylko nieruchomość, ale całe otoczenie
Wycena nieruchomości do zachowku po wielu latach jest trudna również dlatego, że zmienia się otoczenie nieruchomości.
Wiele miejscowości, które kilkadziesiąt lat temu miały typowo wiejski charakter, dziś funkcjonuje jako:
- strefy podmiejskie dużych miast,
- obszary intensywnej zabudowy mieszkaniowej,
- atrakcyjne lokalizacje inwestycyjne.
Zmienia się więc nie tylko sama nieruchomość, ale także:
- infrastruktura drogowa,
- dostępność komunikacji,
- charakter zabudowy,
- przeznaczenie terenów w planach miejscowych.
Wszystkie te czynniki wpływają na aktualny poziom cen nieruchomości, który zgodnie z przepisami należy przyjąć przy ustalaniu wartości darowizny do zachowku.
Dlaczego wycena nieruchomości do zachowku jest tak wymagająca
Wycena darowizny do zachowku wymaga połączenia kilku elementów:
- analizy materiału dowodowego z akt sprawy,
- rekonstrukcji historycznego stanu nieruchomości,
- analizy aktualnego rynku nieruchomości,
- uwzględnienia zmian w otoczeniu i charakterze miejscowości.
Dlatego wyceny do spraw o zachowek należą do najbardziej złożonych opracowań wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych.
Podsumowanie
Przy ustalaniu wartości darowizny do zachowku obowiązuje zasada:
stan nieruchomości z dnia darowizny – ceny z chwili ustalania zachowku.
W wielu sprawach oznacza to konieczność odtworzenia stanu nieruchomości sprzed kilkudziesięciu lat i ustalenia jej wartości według dzisiejszych realiów rynkowych.
