Wycena nieruchomości w sprawach spadkowych – kluczowe różnice dat.
W praktyce rzeczoznawcy majątkowego sprawy spadkowe należą do najbardziej „datoczułych”.
Błąd w przyjęciu daty stanu albo poziomu cen może całkowicie zmienić wynik wyceny.
Poniżej uporządkowanie zagadnienia – z odniesieniem do przepisów – szczególnie dla osób rzadziej wykonujących wyceny do celów spadkowych.
1. Zachowek – stan historyczny, ceny aktualne
Podstawa prawna: art. 991–1001 Kodeksu cywilnego, art. 995 § 1 k.c. (darowizny)
Nieruchomość należąca do spadku – W orzecznictwie ugruntowana jest zasada: stan nieruchomości – na dzień otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy), ceny – z chwili ustalania zachowku (najczęściej dzień orzekania)
Oznacza to klasyczne: stan historyczny – ceny aktualne
Darowizna doliczana do substratu zachowku
Zgodnie z art. 995 § 1 k.c.: wartość darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.
To przepis bezpośrednio przesądzający sposób wyceny.
Przy czym jest obojętne, czy przedmiot darowizny nadal istnieje (czy może uległ zniszczeniu lub zużyciu) albo czy należy jeszcze do majątku obdarowanego.
Przykład praktyczny: Spadkodawca darował synowi nieruchomość w 2015 r.
W 2023 r. syn sprzedał ją za 600 000 zł. W 2025 r. toczy się sprawa o zachowek. Jeżeli obecna wartość rynkowa – przy stanie z 2015 r. – wynosi 850 000 zł, to zachowek będzie liczony od 850 000 zł, a nie od ceny sprzedaży 600 000 zł.
Zbycie nieruchomości nie „zamraża” wartości dla potrzeb zachowku.
Obowiązuje wartość ustalana na datę orzekania.
W praktyce może to oznaczać konieczność zapłaty zachowku od kwoty istotnie wyższej niż realnie uzyskana ze sprzedaży.
2. Dział spadku – stan i ceny aktualne
Podstawa: art. 1035–1038 k.c.
W kontekście działu spadku warto zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone m.in. w wyroku z 24 marca 2022 r., sygn. V CSKP 26/21.
SN powtórzył dwie kluczowe zasady:
– Skład i stan spadku ustala się według chwili jego otwarcia (art. 924 k.c.)
– Wartość spadku ustala się według cen rynkowych z chwili dokonywania działu
To rozróżnienie bywa w praktyce mylone.
Stan spadku obejmuje: składniki majątku istniejące w chwili śmierci spadkodawcy, ich stan prawny, stan faktyczny (np. zabudowanie, sposób korzystania).
Jednocześnie – co istotne – przy wycenie należy uwzględnić aktualne przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ wpływa ono na wartość rynkową ustalaną na dzień działu.
SN wskazał, że: stan spadku powinien uwzględniać jego obecną wartość i przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, co ma wpływ na wycenę.
3. Podatek od spadków i darowizn – dwie różne daty
Tu najczęściej pojawia się błąd interpretacyjny.
Podstawa prawna: art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, art. 7 ust. 1 tej ustawy
Moment powstania obowiązku podatkowego
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy: przy nabyciu w drodze dziedziczenia obowiązek podatkowy powstaje z chwilą przyjęcia spadku, jeżeli nabycie niezgłoszone do opodatkowania stwierdzono pismem – z chwilą sporządzenia pisma; jeżeli nabycie stwierdzono orzeczeniem sądu – z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia.
Zasady wyceny dla podatku
W praktyce przyjmuje się: stan nieruchomości – na dzień śmierci spadkodawcy (dzień otwarcia spadku), ceny – z dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli np.:
– dzień sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia
– dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu
Czyli:
stan historyczny – ceny z daty dokumentu potwierdzającego nabycie
Nie stosujemy tu cen z dnia śmierci spadkodawcy.
Dla rzeczoznawcy majątkowego oznacza to:
-nie ma jednej „wartości spadkowej”.
– Jest wartość dla konkretnego celu, określona na ściśle wskazaną datę.
Jeżeli wykonujecie wyceny do celów spadkowych – warto każdorazowo już na etapie przyjmowania zlecenia jednoznacznie ustalić:
czy chodzi o zachowek,
dział spadku,
czy rozliczenie podatkowe,
oraz jakie dokładnie daty wynikają z dokumentów.
To właśnie te niuanse najczęściej decydują o prawidłowości operatu.
